La cuestión sobre los impuestos de hipoteca, ha sido, en palabras del presidente del tribunal Supremo Carlos Lesmes, un asunto muy mal gestionado por los tribunales españoles.

Resulta especialmente grave si tenemos en cuenta que en el estado de derecho español las decisiones del tribunal supremo representan la última decisión a la hora de guiar las diferentes corrientes jurisprudenciales a seguir por el resto de órganos competentes.

Sin lugar a dudas, la cuestión relativa a los gastos de hipoteca será en 2018 el tema más polémico en el ámbito del derecho bancario español, dejando demasiadas preguntas sin responder ¿Es posible reclamar gastos hipotecarios? ¿Cuáles serán a partir de ahora los gastos de formalización de hipoteca? ¿Quién paga el impuesto de actos jurídicos documentados?

En PradilloConsultores®  nos encanta utilizar nuestro blog para contaros la información más importante sobre la actividad de nuestra empresa y que puede resultar de interés para vosotros. Por ello, hoy os traemos nuestro post sobre los impuestos de hipoteca, un aspecto que deberás tener en cuenta a partir de ahora en caso de que te estés planteando comprar una vivienda.

Gastos hipoteca: El origen de la polémica sobre los impuestos de hipoteca

Para entender la polémica sobre los gastos de formalización de hipoteca debemos empezar por el origen, que se localiza en el municipio madrileño de Rivas Vaciamadrid. La Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas Vaciamadrid interpuso un recurso de casación contra una sentencia del tribunal superior de justicia de Madrid dictada el 28 de Febrero de este año.

Sin entrar en excesivos “Conceptos legales” , es importante entender quién es el sujeto pasivo del impuesto, es decir quién debe pagar los actos jurídicos documentados de hipoteca según la legalidad vigente, algo que se recoge en el artículo 68 del reglamento que regula algunos de los impuestos de hipoteca.

El reglamento regula algunas cuestiones específicas que no se establecen en la ley del impuesto AJD (Impuesto actos jurídicos documentados) para evitar posibles vacíos legales. Si nos fijamos en la foto de arriba, el reglamento establece que debe pagar el impuesto el prestatario, es decir, la persona que toma el préstamo (Tú cuando abonas los gastos al comprar una casa) en su apartado II.

Con independencia de lo que estableció la sentencia sobre gastos de hipoteca del Tribunal Supremo, esto supone un exceso de competencias del propio reglamento, ya que sólo una ley formal (y no un reglamento) puede determinar quién es el sujeto pasivo, es decir, la persona encargada de pagar un impuesto.

Eliminado el apartado II por exceso de competencia legal, debemos analizar el apartado I. En él se establece que el sujeto pasivo es el adquirente del bien o derecho o las personas que soliciten diferentes documentos notariales. Por tanto, el origen del conflicto sobre los impuestos de hipoteca empieza con la siguiente pregunta ¿Quién adquiere un préstamo hipotecario?

Debemos diferenciar el préstamo hipotecario del resto de préstamos. Un préstamo aluso no puede inscribirse en el registro de la propiedad. Es el hecho de que se constituya una hipoteca lo que permite el acceso al registro. Solo accediendo al registro puede nacer una hipoteca, por lo que en realidad es el banco la “persona” interesada en inscribir ese préstamo y por tanto debe pagar el impuesto.

?‍⚖️ CONCLUSIÓN: En términos muy generales, un préstamo no es más que la compra de dinero. Aunque gracias a ello nosotros podemos comprar nuestra casa, es el banco quién ganará dinero con esta operación. Cómo es requisito imprescindible poder escribir la hipoteca en el registro de la propiedad para poder formalizar el préstamo, es el interesado (En este caso el banco por ser quién ganará dinero) el que debe pagar los impuestos de hipoteca. Esta es la idea general de la sentencia dictada el 16 de octubre.

No obstante, esta vanguardista sentencia desde el punto de vista legal volvió a ser corregida por otro dictamen del propio tribunal supremo.

Reclamar gastos de hipoteca: Trámites a seguir

Y aunque esta sentencia parecía ser absolutamente revolucionaria en el ámbito legal y se preveía masivas reclamaciones a la banca española relativa a los impuestos de hipoteca, el propio tribunal Supremo reculó afirmando que aunque se pueden reclamar gastos de formalización de hipoteca, el AJD sigue correspondiendo pagarlo a los clientes.

Y esto, es en cierta manera un retroceso en la protección de las personas que solicitan un crédito hipotecario. Dentro de los impuestos de hipoteca, el IAJD supone el grueso de los costes de formalización del contrato con la entidad bancaria.

Los costes medios de solicitar una hipoteca ascienden a unos 3000€ y este impuesto representa el 75% de la cifra total, unos 2000 € aproximadamente. No obstante, debemos recordar siempre que estos impuestos de hipoteca dependen del bien escriturado pero sobre de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.

? EJEMPLO PRÁCTICO: Un sujeto adquiere una vivienda en la ciudad de valencia, para cuya actividad solicita un crédito hipotecario de 150000€. El tipo impositivo que se aplica en la comunidad valenciana es del 1,5% sobre el bien escriturado, por lo que el cliente pagará 2250 euros en materia de impuestos de hipoteca.

Cómo os contábamos al principio de nuestro artículo sobre impuestos de hipoteca, es aquí donde se entiende la mala gestión por parte del tribunal supremo, ya que es difícil entender que en un espacio de tiempo tan corto el Tribunal Supremo haya dictado dos resoluciones tan diferentes relativas a la posibilidad de recuperar los datos de hipoteca.

Siendo conscientes de la polémica generada en lo relativo a los impuestos de hipotecas supusieron un pleno especial por parte de los magistrados del Tribunal Supremo. 28 magistrados se han reunido durante 15 horas, divididos en cuatro sesiones de mañana y tarde dos días.

Y las decisiones de los jueces nos hacen ver las propias divisiones existentes en el órgano con mayor competencia legal dentro del ordenamiento jurídico. 15 magistrados votaron a favor de revocar la nueva jurisprudencia, mientras que 13 de ellos apoyaban la idea de que debían ser los bancos quien pagarán los impuestos de hipoteca.

Con el objetivo de evitar mayores polémicas relativas a los impuestos de hipotecas, el Tribunal Supremo ha emitido una nota informativa que os dejamos a continuación.

Reclamación gastos hipoteca: Otros gastos posibles

No obstante, existen otra serie de gastos hipotecarios que sí podemos recuperar. La jurisprudencia de los tribunales ha ido matizando los diferentes conceptos que sí podemos reclamar a los tribunales, por lo que los especialistas en esta materia nos centramos en reclamar los siguientes gastos hipotecarios en caso de que estos hayan sido cobrados al cliente.

? GASTOS NOTARIALES: Representan entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, a lo cual deberíamos añadir el coste por hoja de las escrituras.

?GESTORÍA: Los gastos de gestoría no tienen una “regulación taxativa” por parte de la legalidad vigente, pero rondan alrededor de 400 .

?GASTOS DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD: No suelen superar el 0,2%

?GASTOS DE TASACIÓN: Estos corren a cargo del banco cuando impone los servicios de una empresa para tasar el inmueble.

? GASTOS POR ESTUDIOS PREVIOS: En caso de que hubiera que estudiar las condiciones financieras del solicitante y sólo si se derivasen gastos del procedimiento de análisis.

¿Estás pensando en reclamar gastos hipotecarios o realizar una renovación de las condiciones de tu hipoteca?  En Pradillo Consultores somos especialistas en cuestiones hipotecarias y analizaremos tu situación de manera objetiva para trazar una estrategia que te permita resolver todos tus conflictos actuales. ¡Llámanos!